Commentaire par Robert Boisbouvier, Partner et Sophie Leclerc, Manager
La sous-location est interdite par l’article 8 de la loi de 1989 sauf autorisation expresse du bailleur. Les juges saisis d’une demande de résiliation judiciaire apprécient souverainement la gravité des faits.
Impact de cette décision de justice :
La fréquence des sous-locations effectuées, accréditée par le statut de « super hôte » accordé sur Aibnb, justifie la résiliation du bail, outre la restitution des sous-loyers indus.
Cour d’Appel Agen, 1ère chambre civile 24 novembre 2021
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit la sous-location, sauf accord express du bailleur. Une sous-location illicite peut donc conduire à la résiliation du bail, outre une demande de restitution par le bailleur des sous-loyers obtenus du sous-locataire.
Il faut néanmoins souligner que la sous-location ne fait pas partie des motifs autorisant la mise en œuvre d’une clause résolutoire. C’est donc uniquement par le biais d’une demande de résiliation judiciaire que le bailleur peut mettre fin au bail, une action subordonnée au pouvoir d’appréciation du juge comme en témoigne la présente décision.
Le juge de première instance avait en effet refusé la résiliation du bail tout en condamnant solidairement les époux locataires à rembourser au bailleur toutes les sommes perçues en sous-location. Pour le juge, les sous-locations ne justifiaient pas la résiliation, n’étant pas selon ses dires « une inexécution contractuelle comme le non-paiement des loyers ».
La gravité en l’occurrence résultait de la fréquence de ces sous-locations clandestines via la plateforme Airbnb. En effet, preuve était faite de la location de 15 nuitées en 2016, 24 en 2017 et 27 en 2018. Une fréquence qui avait d’ailleurs permis aux locataires d’obtenir le statut de « super hôtes ». Ce statut est accordé via Airbnb lorsque, entre autres critères, l’hôte, en l’occurrence le locataire, a organisé au moins 10 séjours au cours de l’année passée ou au moins 3 séjours pour un total de 100 nuits minimum.
Outre cette transgression importante de la prohibition contractuelle de la sous-location clandestine, cette activité avait généré des troubles de jouissance importants à d’autres occupants de l’immeuble.
D’où cet arrêt infirmatif qui a admis la résiliation du bail.
