Lorsqu’un copropriétaire ne les paye plus, cela entraîne des inconvénients, tant pour la vie de l’immeuble que pour les autres copropriétaires, qui se retrouvent à assumer les charges impayées.

Mais alors, quelles sont les actions à entreprendre pour recouvrer ces sommes ? Et quels risques encourt le copropriétaire défaillant ?

Mesure à prendre

C’est au syndic de prendre les mesures nécessaires contre le copropriétaire défaillant. Nul besoin, donc, en tant que copropriétaire, d’aller tenter de parler à votre voisin. Le cadre légal est très bien établi, et évolue constamment pour permettre aux syndics de travailler dans les meilleures conditions.

1 – La mise en demeure

Si le copropriétaire ne paye pas ses charges malgré la première lettre du syndic, ce dernier procèdera à une mise en demeure. À partir de la réception de la mise en demeure, le copropriétaire défaillant dispose de 30 jours pour payer la somme dûe, ainsi que les intérêts de retard. Passé ce délai, le syndic pourra, en plus des sommes antérieures, lui demander le paiement des charges à venir.

Bon à savoir : 2/3 des impayés sont généralement réglés après la première mise en demeure.

2 – Une lettre de relance

Passé le délai de 30 jours, si le copropriétaire n’a toujours pas réglé ses charges, le syndic peut alors lui envoyer une lettre de relance. Celle-ci doit contenir un rappel du dépassement de la date de paiement des charges, et lui indiquer qu’à défaut de paiement, une procédure de recouvrement devant tribunal sera engagée contre lui.

3 – La sommation ou injonction de payer

Cette étape, bien que non obligatoire, s’avère souvent efficace face à un copropriétaire persistant. Le syndic fait alors appel à un avocat ou à un commissaire de justice, qui établira une sommation ou injonction de payer.

4 – Saisie du tribunal

On entre alors dans la phase de contentieux. Si aucun accord n’a été trouvé à l’amiable, le syndic doit alors saisir le tribunal :

• de grande instance pour des impayés supérieurs à 10 000 €
• d’instance pour des impayés inférieurs à 10 000 €.

Le syndic dispose de 5 ans pour réclamer des impayés.

Une fois le dossier examiné, si le tribunal juge que les charges sont effectivement impayées, il peut exiger le paiement immédiat des sommes suivantes :

• charges au titre de budget prévisionnel impayées
• charges pour des travaux non compris dans le budget prévisionnel impayées
• cotisations du fond de travaux

Dans ce cadre, les biens du copropriétaire défaillant peuvent être saisis (voiture, meubles, compte bancaire). Son logement peut également faire l’objet d’une saisie.

Bon à savoir : les frais engendrés par chacune des mesures décrites sont à la charge exclusive du copropriétaire défaillant.